Налоги в Турции на недвижимость

Налоги в Турции на недвижимость делятся на четыре группы: разовый налог при покупке (тапу харджи и НДС), ежегодный налог на владение (emlak vergisi и, для дорогого жилья, değerli konut vergisi), налог на доход от аренды и налог при продаже до истечения пяти лет владения. Для иностранного покупателя налоговая нагрузка на этапе сделки обычно составляет около 4% от заявленной стоимости объекта плюс НДС в случае покупки у застройщика, а ежегодные платежи по обычной квартире невелики. Главные риски связаны не со ставками, а с занижением стоимости в тапу, незадекларированной арендой и продажей раньше пятилетнего срока.

Какие налоги платит владелец недвижимости в Турции

Полная картина расходов складывается из налогов, обязательного страхования и эксплуатационных платежей. Ниже — сводка по каждому этапу владения.

Отдельного ежегодного налога на богатство в Турции нет. Налог на наследство и дарение существует и рассчитывается по прогрессивной шкале.

Налог при покупке: тапу харджи

Тапу харджи — основной налог сделки. Он составляет 4% от заявленной в тапу стоимости объекта. По закону сумма делится пополам: 2% платит покупатель и 2% продавец. На практике в сделках с иностранцами продавец или застройщик часто перекладывает весь сбор на покупателя, поэтому этот пункт нужно фиксировать в договоре, а не обсуждать в день регистрации.

Что важно проверить до сделки:

• Кто по договору платит каждую половину сбора

• Какая стоимость будет заявлена в тапу

• Совпадает ли заявленная стоимость с фактической ценой

• Включен ли сбор в цену «под ключ» от застройщика

• Какая сумма кадастрового сбора действует в текущем году

Занижение стоимости в тапу выглядит как экономия на сборе, но создает проблемы позже: при продаже налогооблагаемая прибыль вырастет, при заявке на ВНЖ или гражданство заявленная стоимость может не пройти по порогу, а расхождение с платежными документами вызывает вопросы у банка и налоговой. Для тех, кто планирует купить недвижимость в Турции с расчетом на дальнейшую перепродажу или иммиграционную заявку, прозрачная стоимость в тапу — не формальность, а часть стратегии.

НДС при покупке новостройки

НДС (KDV) возникает при первой продаже объекта застройщиком или юридическим лицом. При покупке на вторичном рынке у физического лица НДС не начисляется.

Ставка зависит от типа объекта и площади:

• Жилье с чистой площадью до 150 кв. м — пониженная ставка 1%

• Часть площади свыше 150 кв. м — стандартная ставка

• Коммерческие помещения — стандартная ставка

• Отдельные проекты городской реновации — специальные условия

Ставки НДС в Турции пересматривались несколько раз, поэтому применимую ставку нужно подтверждать в договоре с застройщиком и в счете, а не по прошлогодним статьям.

Освобождение от НДС для иностранцев

Иностранец-нерезидент может получить освобождение от НДС при первой покупке жилой или коммерческой недвижимости у застройщика. Основные условия: покупатель не является налоговым резидентом Турции, оплата ввозится в страну в иностранной валюте и подтверждается банковскими документами, объект приобретается впервые от продавца, и недвижимость не продается в течение установленного срока.

Если объект продать раньше этого срока, НДС доначисляется с пеней. Условия льготы и минимальный срок владения менялись, поэтому перед сделкой нужно запросить актуальную редакцию правила и письменное подтверждение застройщика, что объект под льготу подпадает.

Ежегодный налог на недвижимость

Emlak vergisi — ежегодный налог на владение. Он считается от кадастровой (налоговой) стоимости объекта, которая обычно значительно ниже рыночной цены, поэтому по обычной квартире сумма получается небольшой.

Налог платится в два срока: первая часть — весной, вторая — в ноябре. Платеж вносится в муниципалитет по месту нахождения объекта, в большинстве городов доступна онлайн-оплата. Просрочка начисляет пеню, а неоплаченный налог всплывает при продаже, потому что муниципалитет выдает справку об отсутствии задолженности для регистрации сделки.

Отдельно с жилья взимается налог на уборку окружающей среды (çevre temizlik vergisi) — для квартир он обычно включен в счет за воду.

Налог на дорогое жилье

Değerli konut vergisi — дополнительный налог на жилую недвижимость, налоговая стоимость которой превышает установленный порог. Порог индексируется каждый год. Налог применяется по прогрессивной шкале — 0,3%, 0,6% и 1% — и только к сумме превышения порога, а не ко всей стоимости объекта.

Особенности этого налога:

• Он касается только жилья, не коммерческих объектов

• Порог и шкала пересматриваются ежегодно

• Владелец сам подает декларацию в налоговую

• Платеж делится на две части в течение года

• При нескольких объектах налог считается по каждому отдельно

Владельцы виллы или крупной квартиры в Стамбуле, Бодруме или Анталье должны проверить этот налог до покупки: он способен заметно изменить расчет доходности.

Налог на доход от аренды

Доход от сдачи жилья в аренду облагается налогом на доходы физических лиц по прогрессивной шкале. Для жилой аренды действует ежегодная необлагаемая льгота — если доход за год не превышает эту сумму, налог не возникает, но при превышении декларация обязательна.

Расходы можно учесть одним из двух способов:

• Метод фактических расходов — вычитаются реальные затраты: проценты по кредиту, ремонт, страховка, налог на недвижимость, эксплуатационные платежи, амортизация

• Метод фиксированного вычета — вычитается 15% от валового дохода без подтверждающих документов

Выбранный метод нельзя менять в течение двух лет, поэтому считать выгоду нужно заранее. Декларация подается в марте за предыдущий год, налог платится в два срока. При сдаче коммерческого помещения арендатор-компания удерживает налог у источника, и логика расчета меняется.

Незадекларированная аренда — самая частая налоговая проблема иностранных владельцев. Платежи через банк, договор аренды и коммунальные подключения оставляют след, а по совокупности данных налоговая служба может доначислить налог за прошлые годы вместе с пеней.

Налог при продаже

Прибыль от продажи недвижимости облагается налогом на прирост стоимости (değer artış kazancı), если объект продан менее чем через пять лет после приобретения. Если владение длилось более пяти лет, прибыль от продажи налогом не облагается.

При расчете налогооблагаемой прибыли:

• Из цены продажи вычитается цена покупки

• Стоимость приобретения может быть проиндексирована на индекс цен производителей при достаточном его росте

• Вычитаются документально подтвержденные расходы на сделку

• Применяется ежегодная необлагаемая сумма

• Остаток облагается по прогрессивной шкале

Именно здесь проявляется цена занижения стоимости в тапу: если в документе указана сумма ниже фактической, налогооблагаемая прибыль при продаже окажется выше реальной.

Обязательное страхование и эксплуатационные платежи

DASK — обязательное страхование от землетрясения. Полис требуется для регистрации сделки в кадастре и для подключения коммунальных услуг. Премия рассчитывается по площади, типу конструкции и году постройки, а покрытие ограничено установленным лимитом, поэтому для дорогого жилья DASK обычно дополняют добровольным полисом.

К налоговым расходам добавляются платежи, которые налогами не являются, но входят в стоимость владения:

• Aidat — ежемесячный взнос на обслуживание дома или комплекса

• Коммунальные подключения и депозиты

• Страхование имущества сверх DASK

• Управление арендой, если владелец живет за рубежом

• Бухгалтерское сопровождение при декларировании аренды

Такие «непрямые» расходы часто и определяют реальную доходность. Та же логика работает и на других рынках — набор дополнительных платежей разобран в материале Скрытые сборы и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Дубае, где сумма сопутствующих затрат тоже меняет итоговый расчет.

Как турецкие налоги выглядят на фоне других рынков

Турция — рынок с умеренным налогом сделки и ощутимым налогообложением дохода: 4% при покупке выше, чем в ряде стран Персидского залива, но ежегодный налог на владение и порог по дорогому жилью делают долгосрочное содержание сопоставимым. Для сравнения полезно посмотреть, как устроена нагрузка в модели без подоходного налога для физических лиц — этому посвящен обзор Налоги в ОАЭ.

Инвестору, выбирающему не квартиру, а страну, важнее сравнивать не ставки по отдельности, а полный цикл: вход, содержание, налог на аренду и выход. Такой сравнительный разбор трех направлений собран на странице ОАЭ, Оман или Турция, а расчет доходности по конкретным сценариям — в материале Инвестиции в Дубае.

Налоги, ВНЖ и гражданство

Уплата налогов на недвижимость сама по себе не дает права на пребывание в Турции. ВНЖ на основании собственности и гражданство за инвестиции — отдельные процедуры с собственными порогами стоимости объекта. Связь между налогами и иммиграционной заявкой в другом: заявленная в тапу стоимость и подтверждение перевода средств используются в обеих процедурах, поэтому налоговая оптимизация «в серую» напрямую бьет по иммиграционному файлу.

Также стоит учитывать, что при длительном проживании в Турции человек может стать налоговым резидентом, и тогда налогообложение его доходов рассматривается шире, чем один объект недвижимости.

Частые ошибки

• Занижение стоимости в тапу ради экономии на сборе 4%

• Отсутствие письменной договоренности, кто платит тапу харджи

• Расчет доходности без учета налога на аренду и aidat

• Неподача декларации по арендному доходу

• Продажа объекта до истечения пяти лет без расчета налога на прибыль

• Продажа объекта, купленного с льготой по НДС, раньше срока

• Игнорирование налога на дорогое жилье при покупке виллы

• Неоплаченный emlak vergisi, обнаруженный уже при продаже

• Уверенность, что уплата налогов заменяет основание для ВНЖ

Чек-лист перед сделкой

• Уточнить актуальную ставку и распределение тапу харджи

• Запросить у застройщика применимую ставку НДС в письменном виде

• Проверить право на освобождение от НДС и его условия

• Узнать кадастровую стоимость объекта и рассчитать emlak vergisi

• Проверить, не попадает ли объект под налог на дорогое жилье

• Запросить справку об отсутствии задолженности по налогу

• Оформить DASK до регистрации сделки

• Заранее выбрать метод учета расходов по аренде

• Сохранить все банковские подтверждения оплаты

• Зафиксировать дату приобретения для пятилетнего срока

Налоговую часть сделки удобнее считать вместе с юридической и иммиграционной: Резиденси24 работает с покупкой недвижимости, ВНЖ, регистрацией компаний и инвестиционным планированием, поэтому расчет по объекту можно сверить с требованиями к заявке до внесения депозита.

Заключение

Налоги в Турции на недвижимость предсказуемы, если считать их с самого начала. При покупке основные суммы — тапу харджи 4% от заявленной стоимости и НДС при сделке с застройщиком, от которого иностранец-нерезидент может быть освобожден при выполнении условий. Во время владения платится emlak vergisi по ставке 0,1%-0,6% от кадастровой стоимости, а для дорогого жилья добавляется değerli konut vergisi. Доход от аренды декларируется и облагается по прогрессивной шкале с учетом льготы и вычета расходов, а прибыль от продажи не облагается налогом после пяти лет владения. Ставки, пороги и фиксированные сборы пересматриваются ежегодно, поэтому перед сделкой их нужно подтверждать по действующим документам, а не по расчетам прошлого года.