Турция или ОАЭ: где лучше покупать недвижимость

Турция или ОАЭ — выбор недвижимости зависит от цели инвестора: собственного проживания, аренды, сохранения капитала, получения ВНЖ или гражданства. Турция обычно предлагает более низкий входной бюджет, большой внутренний рынок жилья и возможность получить гражданство при инвестиции в недвижимость от 400 000 долларов, тогда как ОАЭ отличаются более стабильной валютой, развитым международным рынком недвижимости и долгосрочной Golden Visa при инвестиции от 2 млн AED. Для доходной недвижимости особенно важны налоги, валюта арендного дохода, ликвидность конкретного района и расходы на содержание. Поэтому сравнивать страны только по цене квадратного метра недостаточно: объект, который выглядит дешевле при покупке, не обязательно окажется более выгодным на горизонте пяти–десяти лет.

Что лучше для покупки недвижимости — Турция или ОАЭ?

Турция лучше подходит покупателю с меньшим бюджетом, который рассматривает жилье для собственного проживания или получение гражданства. ОАЭ чаще подходят инвестору, которому важны валютная стабильность, международный спрос, отсутствие личного налога на обычный инвестиционный доход от недвижимости и более развитый рынок новых проектов.

Основные различия:

Универсального победителя нет. Для инвестора в долларах или другой твердой валюте ОАЭ часто проще с точки зрения финансового планирования. Если же покупателю важны более низкая стоимость жилья, возможность жить в крупном городе у моря и потенциальное гражданство, Турция может быть рациональнее.

Где иностранцу проще купить недвижимость?

Условия сторон описаны на страницах купить недвижимость в Турции и купить недвижимость в Дубае. В обеих странах иностранцы могут владеть недвижимостью, но система ограничений устроена по-разному.

Покупка недвижимости в Турции

Иностранному гражданину не обязательно предварительно иметь турецкий ВНЖ для приобретения недвижимости. При этом действуют ограничения, установленные земельным законодательством.

В частности, иностранное физическое лицо:

• должно относиться к гражданам государств, которым разрешено приобретение недвижимости;

• не может приобретать объекты в запрещенных военных и отдельных стратегических зонах;

• может владеть недвижимостью общей площадью не более 30 гектаров по стране;

• иностранная собственность не должна превышать установленную долю территории соответствующего района.

Для обычной квартиры в Стамбуле или Анталье эти ограничения чаще всего не создают проблемы, но юридический статус объекта все равно необходимо проверять до оплаты.

Покупка недвижимости в Дубае

Иностранцам разрешена полноценная freehold-собственность в специально определенных районах.

Dubai Land Department разделяет рынок на:

• Freehold — покупка разрешена гражданам всех государств;

• Non-Freehold — право приобретения ограничено преимущественно гражданами GCC.

Для международного инвестора дубайская система достаточно прозрачна: если район и объект имеют статус freehold, недвижимость может быть оформлена непосредственно на иностранного покупателя.

Где больше выбор недвижимости?

Если считать всю страну, выбор значительно шире в Турции. Здесь огромный внутренний жилой фонд и множество городов с разным уровнем цен.

Иностранцы чаще рассматривают:

• Стамбул;

• Анталью;

• Аланью;

• Мерсин;

• Измир;

• Бодрум;

• другие курортные и крупные городские рынки.

В 2025 году в Турции было продано около 1,69 млн жилых объектов, из них 21 534 — иностранцам. Самыми популярными городами у иностранных покупателей стали Стамбул, Анталья и Мерсин. Российские граждане занимали первое место среди иностранных покупателей — 3 649 сделок за год.

В ОАЭ рынок географически меньше, но количество новых проектов очень велико. Наиболее активный международный рынок сформировался в Дубае.

Инвестору доступны:

• студии;

• квартиры;

• branded residences;

• таунхаусы;

• виллы;

• hotel apartments;

• готовая недвижимость;

• off-plan.

Поэтому Турция предлагает больше разнообразия городов и ценовых категорий, а Дубай — более концентрированный и стандартизированный инвестиционный рынок.

Где ниже цены на недвижимость?

В целом войти в рынок Турции можно с меньшим бюджетом.

Особенно если сравнивать:

• обычные районы Стамбула с центральным Дубаем;

• Анталью с Dubai Marina;

• Мерсин с новыми master communities ОАЭ.

Но фраза «Турция дешевле ОАЭ» слишком общая.

Дорогая вилла в Бодруме может стоить больше квартиры в Дубае. Аналогично небольшая студия в развивающемся районе Дубая может оказаться дешевле новой квартиры в одном из престижных районов Стамбула.

Правильнее сравнивать объекты одного класса:

новостройка с новостройкой; центр с центром; премиальный район с премиальным районом; объект под аренду с объектом под аренду.

Для инвестиционного сравнения дополнительно нужно переводить все расходы в одну валюту, например USD.

В какой стране меньше валютный риск?

Здесь преимущество у ОАЭ.

Оман? Wait wrong country. В ОАЭ дирхам используется в условиях фактической привязки к доллару США, поэтому инвестор, считающий капитал в USD, получает значительно более предсказуемую валютную базу.

В Турции недвижимость приобретается в экономике, где основная расчетная валюта — турецкая лира. При этом часть рынка, особенно ориентированного на иностранцев, оценивается продавцами и в долларовых или евро-эквивалентах.

Проблема возникает с арендным доходом.

Например:

• квартира подорожала в TRY на 30%;

• аренда выросла в TRY;

• но одновременно лира снизилась к доллару.

В результате долларовая доходность инвестора может оказаться значительно ниже номинального роста в лирах.

Поэтому для Турции необходимо считать доходность в валюте собственного капитала, а не только в TRY.

Где рынок недвижимости стабильнее?

Оба рынка имеют циклы, но факторы риска отличаются.

Турция

На стоимость влияют:

• высокая инфляция;

• курс лиры;

• стоимость кредитования;

• внутренний спрос;

• строительство;

• миграционная политика;

• уровень доходов населения.

При этом Турция имеет очень большой собственный рынок. В 2025 году иностранцам пришлось лишь около 1,3% всех продаж жилья.

Это означает, что недвижимость страны не зависит исключительно от зарубежных покупателей.

Дубай

Дубай гораздо сильнее интегрирован в международный инвестиционный рынок.

На него влияют:

• приток иностранных специалистов;

• миграция капитала;

• международные инвесторы;

• запуск новых проектов;

• предложение off-plan;

• состояние глобальной экономики.

В первом квартале 2026 года Dubai Land Department зарегистрировал 60 303 сделки с недвижимостью общей стоимостью 252 млрд AED. Стоимость операций выросла на 31% относительно аналогичного периода предыдущего года.

Высокая активность повышает ликвидность, но не устраняет риск циклической коррекции цен.

Где лучше покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Для инвестора, который хочет получать прогнозируемый доход в валюте, Дубай часто выглядит удобнее.

Причины:

• аренда устанавливается в AED;

• дирхам стабилен относительно USD;

• большой рынок экспатов;

• развитая система управления недвижимостью;

• значительный объем зарегистрированных договоров аренды;

• большое количество профессиональных управляющих компаний.

В 2025 году DLD зарегистрировал около 1,38 млн договоров аренды общей стоимостью 126,4 млрд AED.

Но это не означает, что любая квартира в Дубае будет доходной.

Необходимо учитывать:

• purchase price;

• service charge;

• furnishing;

• vacancy;

• management fee;

• maintenance;

• расходы при покупке и продаже.

В Турции тоже есть сильные арендные рынки, особенно в Стамбуле и Анталье, но валютный риск делает расчет доходности для иностранного инвестора сложнее.

Как облагается доход от аренды?

Налоговая разница между странами существенная.

Турция

Доход физических лиц от сдачи недвижимости относится к налогооблагаемым доходам от недвижимого имущества.

Для жилой аренды существует ежегодно индексируемое освобождение. На доходы 2026 года размер такого освобождения составляет 58 000 TL, после чего при выполнении условий возникает обязанность декларировать доход.

Налог рассчитывается с учетом правил Income Tax Law, возможных расходов и прогрессивной шкалы.

Иностранный нерезидент тоже может иметь налоговые обязательства по доходу от недвижимости в Турции, поскольку это доход из турецкого источника.

ОАЭ

Федеральная налоговая служба ОАЭ отдельно указывает, что доход физического лица от инвестиций в недвижимость в личном качестве как правило, не облагается UAE Corporate Tax.

Это относится к продаже, сдаче и субаренде недвижимости, если деятельность физического лица не осуществляется через лицензию и не требует лицензирования как коммерческий бизнес.

Кроме того, в ОАЭ нет общего налога на доходы физических лиц.

Для частного инвестора это одно из заметных преимуществ ОАЭ.

Где выше расходы при покупке?

Полный список сборов на стороне ОАЭ — в статье Скрытые сборы и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Дубае. В обеих странах регистрационные расходы заметны, но структура отличается.

Турция

При обычной покупке недвижимости tapu harcı составляет:

• 2% для покупателя;

• 2% для продавца.

Итого законодательная нагрузка сделки — 4% от заявленной реальной стоимости, которая не должна быть ниже соответствующей налоговой стоимости недвижимости.

Фактическое распределение расходов стороны иногда меняют договоренностью, но юридически обязательство установлено для обеих сторон.

Дополнительно возможны:

• обязательная оценка для иностранных покупателей;

• перевод документов;

• нотариальные услуги;

• комиссия агентства;

• страхование;

• другие расходы сделки.

Дубай

Dubai Land Department также взимает суммарно 4% стоимости сделки:

• 2% с продавца;

• 2% с покупателя.

Кроме того, возникают:

• Title Deed fee;

• map fee;

• Knowledge и Innovation fees;

• платеж Real Estate Registration Trustee;

• комиссия брокера;

• ипотечные расходы при финансировании.

Поэтому в обеих странах бюджет покупки должен быть выше самой цены объекта.

Где меньше ежегодных налогов на владение?

Расходы турецкого владельца разобраны в статье Налоги в Турции на недвижимость. По этому критерию ОАЭ обычно выгоднее.

В Турции собственник платит ежегодный Emlak Vergisi.

Для жилой недвижимости ставка составляет:

• 0,1% налоговой стоимости в обычных муниципалитетах;

• 0,2% в пределах metropolitan municipalities.

Стамбул, Анталья, Измир и другие крупные города относятся к metropolitan municipalities, поэтому для обычного жилья там применяется повышенная ставка.

Кроме того, для дорогостоящей жилой недвижимости существует Değerli Konut Vergisi. В 2026 году он применяется к объектам, налоговая стоимость которых превышает 17 711 000 TL, по прогрессивным ставкам для превышающей порог стоимости.

В Дубае нет аналогичного ежегодного федерального налога на стоимость обычной квартиры физического лица.

Но собственник платит service charges, которые в некоторых комплексах могут быть существенными.

Поэтому отсутствие property tax не означает отсутствие ежегодных расходов.

Где дороже содержание недвижимости?

Здесь результат зависит от объекта.

Турция

Регулярные расходы обычно включают:

• aidat;

• ежегодный налог;

• страховку;

• коммунальные платежи;

• ремонт;

• управление при удаленной аренде.

В обычном турецком доме aidat может быть небольшим.

В комплексах с:

• бассейном;

• охраной;

• спортзалом;

• садом;

• reception;

• подземной парковкой

расходы увеличиваются.

Дубай

Основной регулярный расход инвестора — service charge.

Он может включать:

• содержание здания;

• общие зоны;

• бассейн;

• спортзал;

• безопасность;

• обслуживание инфраструктуры;

• резервные фонды.

Для премиального здания высокая плата за обслуживание способна заметно снизить чистую арендную доходность.

Именно поэтому два объекта с одинаковой gross yield могут иметь разную чистую доходность.

Где выгоднее продавать недвижимость через несколько лет?

В ОАЭ налоговый режим для обычного частного инвестора проще.

FTA прямо приводит пример, в котором физическое лицо продает жилую квартиру с прибылью 500 000 AED и эта прибыль не облагается Corporate Tax, поскольку продажа является личной недвижимой инвестицией и не требует коммерческой лицензии.

В Турции действует другое правило.

Если физическое лицо продает приобретенную за плату недвижимость в течение пяти лет после покупки, полученная прибыль может рассматриваться как taxable capital gain.

При продаже после истечения пяти лет такой доход для обычного физического лица в рамках этого правила не облагается.

Следовательно, Турция сильнее мотивирует долгосрочное владение, если инвестор хочет избежать налога на прирост стоимости по этой категории.

Где проще получить ВНЖ через недвижимость?

Обе страны используют недвижимость как миграционное основание, но система разная.

Турция

Собственник жилой недвижимости может претендовать на краткосрочный ВНЖ.

Актуальная форма e-İkamet устанавливает для имущественного основания стоимость жилья не менее 200 000 долларов в эквиваленте TRY на дату покупки. Недвижимость должна быть именно жилой и использоваться заявителем для проживания, а не для получения арендного дохода в рамках этого основания.

ВНЖ при этом не следует считать автоматическим результатом любой покупки: миграционная служба рассматривает соответствие условиям.

ОАЭ

В ОАЭ существует несколько имущественных резидентских программ.

Наиболее известная — Golden Residency для инвесторов в недвижимость.

Федеральный ICP указывает:

• минимальную инвестицию — 2 млн AED;

• срок федеральной Golden Residency для real estate investors — 5 лет;

• возможность включения супруга и детей.

В отдельных эмиратах, включая Дубай, действуют собственные имущественные процедуры с другими сроками.

Если главная задача — именно долгосрочное независимое проживание без работодателя, ОАЭ предлагают более структурированную систему инвесторских резиденций.

Где проще получить гражданство через недвижимость?

Только одна из стран это предлагает — см. Гражданство по тапу в Турции - порог 400 000 USD и порядок оформления. Здесь преимущество однозначно у Турции.

Иностранец может претендовать на турецкое гражданство при покупке недвижимости общей стоимостью от 400 000 долларов США или эквивалента в другой валюте.

Обязательное условие — зарегистрировать обязательство не продавать недвижимость в течение как минимум трех лет.

В ОАЭ аналогичной массовой программы гражданства за покупку недвижимости нет.

Даже недвижимость на несколько миллионов дирхамов может дать инвестору долгосрочную резиденцию, но не автоматическое гражданство.

Это принципиальное различие:

Турция — недвижимость может вести к паспорту.

ОАЭ — недвижимость может вести к долгосрочному резидентству.

Что лучше для человека, которому нужен второй паспорт?

Если конечная цель — именно гражданство, Турция практически не имеет прямого конкурента со стороны ОАЭ по этому критерию.

Инвестиция от 400 000 долларов может быть структурирована под турецкую программу гражданства при выполнении всех условий.

Но покупать объект только из-за паспорта не стоит.

Нужно проверить:

• является ли стоимость объекта рыночной;

• можно ли легко продать его спустя три года;

• какой реальный арендный спрос;

• не завышена ли цена специально для иностранца;

• подходит ли объект под требования программы.

Формальная возможность получить гражданство не делает переоцененную недвижимость хорошей инвестицией.

Что лучше для долгосрочного резидентства?

Условия десятилетнего статуса ОАЭ — в материале Что такое Золотая виза. Если гражданство не требуется, а нужен устойчивый статус в международном бизнес-центре, ОАЭ могут быть привлекательнее.

Golden Residency позволяет соответствующим требованиям владельцам:

• жить в стране без традиционного работодателя-спонсора;

• оформлять членов семьи;

• работать и вести бизнес в соответствии с применимыми правилами;

• сохранять долгосрочный статус.

При этом покупатель остается владельцем инвестиционного актива.

В Турции имущественный краткосрочный ВНЖ требует продления, если инвестор не переходит на другое основание или гражданство.

Поэтому для обеспеченного инвестора стратегия выглядит по-разному:

Турция: недвижимость → ВНЖ → потенциально гражданство.

ОАЭ: недвижимость → долгосрочная резиденция → сохранение иностранного гражданства.

Где лучше рынок off-plan?

По масштабу и структуре преимущество у Дубая.

Off-plan является полноценным крупным сегментом дубайского рынка. Девелоперы предлагают:

• payment plans;

• installments during construction;

• post-handover plans в отдельных проектах;

• разные стадии входа;

• resale до завершения строительства при соблюдении условий договора.

Инвестор может выбирать из большого количества проектов.

Но это создает и риск переизбытка предложения.

При покупке нужно анализировать:

• сколько объектов будет построено в районе;

• график будущих handovers;

• реальный арендный спрос;

• финансовое положение девелопера;

• escrow registration;

• условия переуступки.

Турецкий рынок новостроек тоже велик, особенно в Стамбуле, однако инвестиционная экосистема off-plan не настолько стандартизирована под международного покупателя, как в Дубае.

Где лучше покупать готовую недвижимость?

Для готового объекта обе страны предлагают широкий выбор.

Турция может быть интереснее, если нужен:

• более низкий бюджет;

• большая квартира;

• собственное проживание;

• объект в сформированном городском районе.

Дубай интереснее, если приоритет:

• современный жилой комплекс;

• международный арендатор;

• понятная property management infrastructure;

• расчеты в стабильной валюте;

• международная перепродажа.

Для инвестиций вторичный рынок часто проще off-plan, потому что можно проверить реальную аренду, service charge и состояние здания.

Турция или ОАЭ для краткосрочной аренды?

В обоих государствах краткосрочная аренда регулируется и отличается от обычной долгосрочной сдачи жилья.

В Дубае holiday homes требуют соответствующей регистрации и соблюдения местных правил.

В Турции краткосрочная туристическая аренда также регулируется отдельно, включая разрешительный режим для сдачи жилья на короткие сроки.

Поэтому Airbnb-модель нельзя рассчитывать только по туристическому потоку.

Необходимо заранее выяснить:

• разрешена ли краткосрочная аренда конкретного объекта;

• требуется ли лицензия;

• согласен ли жилой комплекс;

• сколько стоит управление;

• какой реальный occupancy;

• какие дополнительные платежи возникают.

Для пассивного инвестора долгосрочная аренда часто проще в администрировании.

Где выше ликвидность недвижимости?

Ответ зависит от сегмента.

Дубай обладает очень активным рынком международных инвесторов и большим количеством брокеров. Это повышает шансы быстро найти покупателя на стандартный ликвидный объект.

Особенно это относится к:

• небольшим квартирам;

• популярным master communities;

• районам с устойчивым арендным спросом;

• проектам известных застройщиков.

Турция имеет значительно более крупный внутренний рынок по количеству жилых сделок.

Но иностранному инвестору нужно учитывать, что при перепродаже обычной квартиры потенциальным покупателем чаще будет местный житель, который оценивает объект в рамках турецких доходов и ипотечных условий.

Это может ограничивать ликвидность слишком дорогих объектов, рассчитанных исключительно на иностранного покупателя.

Где безопаснее юридически покупать off-plan?

Само государство не делает каждый проект автоматически безопасным.

В Дубае рынок жестко регулируется DLD и RERA, а все операции с недвижимостью должны регистрироваться в системе Dubai Land Department. DLD прямо указывает, что незарегистрированные сделки с правами на недвижимость не имеют силы в реестре.

В Турции также действует официальная система Tapu и государственная регистрация собственности.

В обеих странах нужно проверять:

• застройщика;

• земельный участок;

• разрешение проекта;

• зарегистрированную площадь;

• договор;

• ограничения;

• ипотеку и залоги;

• порядок платежей.

Самый опасный подход — считать известность страны заменой due diligence конкретного объекта.

Как сравнить реальную доходность двух объектов?

Расчёт под конкретную цель лучше делать до сделки: Резиденси24 занимается покупкой недвижимости, ВНЖ, регистрацией компаний и инвестиционным планированием. Допустим, покупатель выбирает между квартирой в Анталье и квартирой в Дубае.

Сравнивать только:

аренда ÷ цена квартиры

недостаточно.

Нужно использовать полную модель:

**Цена покупки

• регистрационные расходы

• комиссия

• мебель

• первоначальный ремонт = полный инвестированный капитал.**

Далее:

Годовая аренда − простой − управление − налоги − service charge / aidat − ремонт − страховка = чистый доход.

И только после этого:

Чистый доход ÷ полный капитал × 100 = net rental yield.

Для Турции финальный результат дополнительно желательно переводить в USD или EUR, если инвестор оценивает капитал именно в этой валюте.

Турция или Дубай для инвестиций на 3–5 лет?

Для относительно короткого инвестиционного горизонта ОАЭ часто проще с точки зрения валюты и налогообложения частного инвестора.

В Турции продажа недвижимости в течение пяти лет может создавать налогооблагаемый прирост стоимости.

Кроме того, результат зависит от курса TRY.

Дубай не устраняет рыночный риск, но инвестору проще отделить изменение стоимости самого объекта от изменения валюты.

Однако объект, купленный на пике рынка с высокой премией, может дать слабый результат даже при стабильном дирхаме.

Поэтому на срок 3–5 лет особенно важна цена входа.

Турция или ОАЭ для инвестиций на 10 лет?

На длинном горизонте критерии меняются.

В Турции привлекательны:

• большой внутренний рынок;

• возможность гражданства;

• ограниченное предложение земли в ключевых районах Стамбула;

• долгосрочный городской спрос.

В ОАЭ:

• международная миграция;

• налоговая среда;

• стабильная валюта;

• долгосрочные государственные стратегии развития;

• возможность владеть активом в глобальном бизнес-хабе.

При десяти годах уже особенно важны качество строительства и самого района.

Плохое здание с высокими эксплуатационными расходами за десять лет может проиграть более дорогому, но качественному объекту в несколько раз.

Что лучше для собственного проживания?

Если недвижимость покупается прежде всего для себя, Турция часто предлагает больше жилой площади за тот же бюджет.

Дополнительные преимущества:

• развитые городские районы;

• большое количество обычных жилых домов;

• разнообразный климат;

• более привычная городская структура;

• возможность выбрать между мегаполисом и курортом.

ОАЭ предлагают другой продукт:

• новые комплексы;

• современную инфраструктуру;

• высокую безопасность;

• международные школы;

• английский язык в повседневной среде;

• качественные сервисы.

Но стоимость жилья, школ и повседневной жизни особенно в Дубае выше.

Поэтому для собственного проживания решение нельзя принимать отдельно от общего семейного бюджета.

Что лучше для семьи с детьми?

Турция может быть более доступной по:

• площади квартиры;

• повседневным расходам;

• отдельным видам частного образования;

• стоимости бытовых услуг.

ОАЭ имеют преимущество по количеству международных школ и выбору образовательных программ.

В Дубае представлены:

• British Curriculum;

• American Curriculum;

• IB;

• Indian curricula;

• другие международные системы.

Если ребенок уже учится по международной программе и семья планирует часто менять страны, ОАЭ могут быть практичнее.

Если приоритет — большее жилье при ограниченном бюджете, Турция часто выигрывает.

Что выбрать инвестору с бюджетом до 200 000 долларов?

При таком бюджете Турция обычно предоставляет больше возможностей.

Можно рассматривать:

• Анталью;

• отдельные районы Стамбула;

• Мерсин;

• другие города.

Но нужно помнить, что для имущественного ВНЖ в Турции действующий порог стоимости жилой недвижимости составляет от 200 000 долларов.

В Дубае также можно найти объекты примерно в таком бюджете, особенно небольшие квартиры и некоторые off-plan проекты, однако выбор районов и площади будет уже.

Для Golden Visa ОАЭ такой бюджет недостаточен, поскольку требуется инвестиция от 2 млн AED.

Что выбрать с бюджетом около 400–500 тысяч долларов?

Здесь выбор становится особенно интересным.

Турция

При инвестиции от 400 000 долларов можно строить сделку под программу гражданства при соблюдении всех требований и трехлетнего ограничения на продажу.

Это сильный аргумент, если паспорт действительно нужен.

ОАЭ

Сумма около 400–500 тысяч долларов дает доступ к большому количеству инвестиционных квартир в Дубае, но может не достигать порога Golden Visa в 2 млн AED.

Если добавить капитал до требуемого порога, появляется возможность совмещать недвижимость с долгосрочным резидентством.

Поэтому при одинаковом капитале миграционный результат разный:

Турция — потенциальное гражданство.

ОАЭ — инвестиционная недвижимость и при достижении порога долгосрочная резиденция.

Что выбрать с бюджетом выше 2 млн AED?

При таком капитале ОАЭ становятся особенно конкурентоспособными.

Можно:

• приобрести один крупный объект;

• распределить капитал между несколькими квартирами;

• сочетать rental income и Golden Visa;

• диверсифицировать районы.

Федеральная программа Golden Residency предусматривает имущественную категорию при инвестиции от 2 млн AED.

Если приоритетом остается именно второй паспорт, Турция по-прежнему предлагает более прямой маршрут через недвижимость.

Таким образом, решение зависит не столько от суммы, сколько от конечной цели капитала.

Для кого недвижимость Турции лучше?

Турцию стоит рассматривать в первую очередь, если:

• бюджет ограничен;

• недвижимость нужна для собственного проживания;

• нужен большой выбор городов;

• рассматривается Анталья или Стамбул;

• важно потенциальное турецкое гражданство;

• инвестор готов принять валютный риск;

• горизонт владения долгий;

• покупатель понимает местный рынок.

Особенно важно не переплачивать за объект, продаваемый специально иностранцам.

Лучше выбирать недвижимость, которая будет интересна и внутреннему покупателю при будущей перепродаже.

Для кого недвижимость ОАЭ лучше?

ОАЭ, особенно Дубай, логичнее, если:

• капитал оценивается в USD;

• важна валютная стабильность;

• объект покупается прежде всего как инвестиция;

• нужен международный арендный рынок;

• рассматривается Golden Visa;

• важна налоговая эффективность частного владения;

• нужен развитый рынок property management;

• инвестор планирует портфель из нескольких объектов.

Для пассивного международного инвестора это часто более понятная модель.

Если покупка недвижимости одновременно рассматривается как инвестиция и основание для резидентства в Дубае, Residency24 работает с подбором и покупкой недвижимости, инвестициями и оформлением резидентского статуса в ОАЭ.

Какие ошибки возникают при выборе между Турцией и ОАЭ?

Первая ошибка — сравнивать цену квадратного метра без учета валюты.

Вторая — считать gross yield чистым доходом.

Третья — выбирать страну исключительно по миграционной программе.

Также инвесторы часто:

• не учитывают service charge или aidat;

• игнорируют налоги на аренду;

• покупают неликвидную большую квартиру;

• переплачивают за citizenship или Golden Visa eligibility;

• не проверяют застройщика;

• рассчитывают на постоянный рост рынка;

• не планируют будущую продажу.

Хорошая недвижимость должна оставаться экономически разумной даже без миграционного преимущества.

Как выбрать между Турцией и ОАЭ на практике?

Перед покупкой стоит составить две финансовые модели на одинаковый срок, например семь лет.

Для каждого объекта включите:

• цену покупки;

• все расходы сделки;

• первоначальную меблировку;

• ожидаемую аренду;

• простой;

• управление;

• налоги;

• service charge или aidat;

• ремонт;

• валютный риск;

• расходы при продаже;

• потенциальную цену выхода.

После этого отдельно добавьте нефинансовую ценность:

• ВНЖ;

• Golden Visa;

• гражданство;

• собственное проживание.

Такое сравнение значительно точнее вопроса «где недвижимость растет быстрее».

Заключение

Турция и ОАЭ подходят для разных стратегий инвестирования в недвижимость. Турция предлагает более низкий входной бюджет, большой внутренний рынок и возможность получить гражданство при покупке квалифицирующей недвижимости от 400 000 долларов, но инвестор должен учитывать валютный риск, ежегодный налог на недвижимость и налогообложение арендного дохода. ОАЭ, особенно Дубай, предлагают более стабильную валютную среду, развитый международный рынок, привлекательное налогообложение частных инвестиций в недвижимость и Golden Residency при инвестициях от 2 млн AED. Если главная задача — паспорт и более доступное жилье, преимущество чаще у Турции; если приоритетом являются инвестиции в твердой валюте, аренда и долгосрочное резидентство, ОАЭ обычно выглядят сильнее.