Недвижимость в Омане: покупка жилья иностранцами, цены и условия

Недвижимость в Омане доступна иностранным покупателям, но право собственности зависит от статуса покупателя и расположения объекта. Иностранцы, не являющиеся гражданами стран GCC, прежде всего могут покупать жилье в Integrated Tourism Complexes и других специально определенных инвестиционных зонах, где доступны проекты с правом собственности для зарубежных инвесторов. Покупка недвижимости также может использоваться как одно из оснований для долгосрочного резидентства при выполнении требований соответствующей инвестиционной программы. При выборе объекта важно проверять не только цену, но и тип права собственности, статус проекта, регистрационные расходы, возможность сдачи в аренду и условия последующей продажи.

Может ли иностранец купить недвижимость в Омане?

Да, иностранцы могут купить недвижимость в Омане, но не любой объект в любом районе. Для большинства иностранных покупателей основной путь — недвижимость в Integrated Tourism Complexes или других официально определенных инвестиционных проектах, где разрешено иностранное владение.

Инвестиционные возможности страны разобраны на странице инвестиции в Омане.

Законодательство Омана допускает владение землей и построенными объектами в лицензированных интегрированных туристических комплексах как оманскими, так и иностранными физическими и юридическими лицами для проживания или инвестирования.

При этом обычный рынок жилья за пределами таких зон регулируется иначе. Например, отдельная государственная процедура свободной покупки обычной недвижимости предназначена прежде всего для граждан стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива.

Поэтому иностранцу нельзя выбирать любую квартиру в Маскате только по объявлению и считать, что ее можно оформить на свое имя. Сначала необходимо проверить статус самого проекта.

Где иностранцы могут покупать недвижимость?

Правила и доступные зоны собраны на странице купить недвижимость в Омане. Наиболее понятная категория — Integrated Tourism Complexes, или ITC. Это лицензированные комплексные проекты, в которых предусмотрены жилые объекты, инфраструктура, гостиницы, коммерческие пространства и другие элементы.

К известным проектам и развивающимся направлениям относятся:

• Al Mouj Muscat;

• Muscat Hills;

• Jebel Sifah;

• Hawana Salalah;

• The Sustainable City — Yiti;

• AIDA;

• отдельные новые проекты в Sultan Haitham City;

• другие инвестиционные зоны, которые получают соответствующий статус.

В 2026 году количество ITC-проектов на рынке достигло исторически высокого уровня. Среди наиболее заметных проектов отраслевые аналитики выделяют Al Mouj, Sustainable City — Yiti, AIDA, Jebel Sifah, Sultan Haitham City, Muscat Hills и Hawana Salalah.

Но наличие красивого жилого комплекса или международного застройщика само по себе не подтверждает право иностранного владения. Статус конкретной очереди и конкретного объекта необходимо проверять отдельно.

Что такое ITC в Омане?

Integrated Tourism Complex — это комплексный туристический проект, одобренный компетентными государственными органами.

Именно специальный правовой статус ITC сделал такие проекты основным сегментом недвижимости Омана для международных покупателей.

Внутри комплекса могут находиться:

• квартиры;

• виллы;

• таунхаусы;

• гостиницы;

• марина;

• гольф-поля;

• рестораны;

• магазины;

• пляжная инфраструктура;

• общественные пространства.

Покупатель приобретает не только объект в определенном районе, но и входит в регулируемую структуру конкретного проекта. Поэтому правила управления, service charges, аренды и перепродажи могут отличаться между комплексами.

Что означает freehold в Омане?

Freehold означает полноценное право собственности на объект, которое можно зарегистрировать на имя владельца, продать или передать наследникам в соответствии с законодательством.

Официальная государственная инициатива Live Oman указывает, что в определенных инвестиционных зонах иностранным покупателям доступно 100% freehold ownership с оформлением Mulkiya — документа о праве собственности.

Однако нельзя автоматически считать любой объект, предлагаемый иностранцам, freehold.

В Омане также используется usufruct — долгосрочное право пользования недвижимостью. Для некоторых инвестиционных проектов предусматриваются договоры usufruct сроком до 99 лет.

Перед покупкой необходимо установить, что именно получает покупатель:

Freehold — право собственности.

Usufruct — долгосрочное право пользоваться и распоряжаться объектом в пределах условий договора.

Разница существенна при продаже, наследовании, финансировании и оценке долгосрочной стоимости объекта.

Можно ли иностранцу купить недвижимость за пределами ITC?

В общем случае иностранный покупатель не получает универсального права покупать любую жилую недвижимость на территории Омана.

Однако для квалифицированных инвесторов существуют дополнительные возможности.

Министерство торговли, промышленности и продвижения инвестиций указывает, что программа долгосрочного Investor Residence предоставляет соответствующим инвесторам возможность владеть недвижимостью за пределами Integrated Tourism Complexes при выполнении установленных условий.

Это исключение нельзя распространять на любого иностранца только потому, что он имеет обычный ВНЖ.

Нужно различать:

• обычного иностранного резидента;

• покупателя недвижимости в разрешенной инвестиционной зоне;

• участника долгосрочной инвестиционной программы;

• гражданина страны GCC.

Права этих категорий различаются.

Дает ли покупка недвижимости ВНЖ в Омане?

Пороги и условия статуса описаны на странице инвесторский ВНЖ Омана. Недвижимость может стать основанием для получения долгосрочного резидентства, но сама покупка любой квартиры не означает автоматической выдачи ВНЖ.

Действующая программа Golden Residency прямо относит владение недвижимостью в туристических зонах к инвестиционным основаниям, которые могут дать право на долгосрочную резиденцию. Официальный портал программы в 2026 году продвигает десятилетнюю Golden Residency для соответствующих требованиям инвесторов.

Одновременно Министерство торговли описывает программу Investor Residence с возобновляемыми разрешениями на 5 или 10 лет, в зависимости от категории и выполнения установленных условий.

Поэтому при покупке недвижимости с целью получения ВНЖ необходимо проверять именно актуальную программу, а не ориентироваться только на старые рекламные материалы проекта.

Особенно важно заранее подтвердить:

• подходит ли конкретный объект;

• какая стоимость инвестиции учитывается;

• какой срок резидентства доступен;

• должен ли объект оставаться в собственности весь срок;

• можно ли включить членов семьи;

• какие документы подтверждают инвестицию.

Сначала следует проверить миграционные условия, а затем подписывать договор.

Можно ли получить ВНЖ для семьи?

Инвестиционные программы Омана предусматривают возможность семейного резидентства для соответствующих требованиям инвесторов.

Официальные материалы по долгосрочной резиденции предусматривают спонсирование членов семьи, а государственная инициатива по инвестиционной недвижимости также прямо связывает property-linked residency с супругом и детьми.

Но состав членов семьи, документы и условия необходимо проверять для конкретной категории резиденции.

Например, могут понадобиться:

• свидетельство о браке;

• свидетельства о рождении детей;

• легализация документов;

• медицинские документы;

• подтверждение основного статуса инвестора.

Покупка объекта и оформление семейных карт являются отдельными процедурами.

Сколько стоит недвижимость в Омане?

Единой средней цены для иностранного покупателя практически нет. Разница между обычным жилым рынком и premium ITC очень большая.

Стоимость зависит от:

• города;

• статуса проекта;

• расстояния до моря;

• вида на море;

• готовности объекта;

• репутации девелопера;

• размера жилья;

• инфраструктуры;

• freehold или другого типа права;

• сервисных расходов.

Al Mouj остается одним из наиболее дорогих жилых направлений Маската. В актуальной рыночной статистике Savills за второй квартал 2026 года средняя аренда квартиры в Al Mouj составляла около 664 OMR в месяц, а четырехкомнатной виллы — около 1 700 OMR.

Однако использовать цены Al Mouj как средний показатель по всему Оману нельзя. В менее премиальных проектах и других городах входной бюджет может быть существенно ниже.

Растут ли цены на недвижимость в Омане?

Рынок недвижимости Омана в 2026 году демонстрировал заметный рост.

По данным Национального центра статистики и информации, индекс цен жилой недвижимости в первом квартале 2026 года вырос на 17,6% год к году. Квартиры подорожали на 4,4%, виллы — на 9%, а жилые земельные участки — на 21%.

Особенно сильная динамика наблюдалась в Маскате: индекс цен жилой земли в губернаторстве вырос на 43,6% по сравнению с первым кварталом предыдущего года.

При этом такие цифры нельзя воспринимать как прогноз будущей доходности конкретной квартиры.

Рост рынка земельных участков не означает, что готовая квартира в туристическом комплексе автоматически подорожает на такую же величину.

Инвестору нужно анализировать сегмент, в котором находится выбранный объект.

Насколько активен рынок недвижимости Омана?

За первое полугодие 2026 года в Омане было зарегистрировано около 34 000 сделок с недвижимостью на общую сумму примерно 1,43 млрд OMR.

Стоимость сделок выросла примерно на 5% по сравнению с первым полугодием 2025 года, а количество операций — почти на 7%, согласно оценке Savills.

Иностранные инвестиции в недвижимость также продолжили расти. К концу первого квартала 2026 года их объем достиг примерно 602,5 млн OMR.

Это показывает увеличение активности рынка, но ликвидность по-прежнему различается между проектами.

У квартиры в сформированном международном комплексе и объекта в новой локации без готовой инфраструктуры может быть совершенно разный срок перепродажи.

Где лучше покупать недвижимость в Маскате?

Для иностранного покупателя выбор обычно начинается не с административного района, а с проектов, где предусмотрено разрешенное иностранное владение.

Al Mouj Muscat

Один из наиболее сформированных премиальных проектов Омана.

Здесь есть:

• marina;

• пляж;

• гольф;

• гостиницы;

• рестораны;

• магазины;

• квартиры;

• виллы.

Преимущество Al Mouj заключается в уже работающей инфраструктуре. Для инвестора это снижает один из рисков покупки в новом master-development: ему не нужно ждать, пока район превратится из строительной площадки в полноценное место для жизни.

Недостаток — более высокий входной бюджет.

Muscat Hills

Проект расположен недалеко от аэропорта и известен жилыми объектами вокруг гольф-инфраструктуры.

Он может быть интересен покупателю, которому важен быстрый доступ к деловым районам и аэропорту.

При покупке конкретного объекта необходимо проверять статус собственности и service charges, поскольку характеристики разных очередей могут различаться.

The Sustainable City — Yiti

Крупный новый проект в районе Yiti с акцентом на экологическую и комплексную городскую среду.

Для инвестора здесь другой профиль риска, чем в Al Mouj. Потенциал роста нового района может быть выше, но значительная часть стоимости зависит от того, насколько успешно будет реализован весь master plan.

AIDA

Еще один крупный проект в районе Yiti, ориентированный на премиальный сегмент и международного покупателя.

При покупке off-plan особенно важно анализировать не только рекламную стоимость, но и график строительства, договор, платежный план и условия выхода из сделки.

Стоит ли покупать недвижимость в Салале?

Салала отличается от Маската и по спросу, и по сезонности.

Один из основных международных проектов — Hawana Salalah, где представлены жилые и туристические объекты.

Салала может быть интересна покупателю, ориентированному на:

• сезонную аренду;

• туристический спрос;

• собственный отдых;

• более спокойный город;

• недвижимость рядом с курортной инфраструктурой.

Главный фактор — сезон khareef. В этот период Дофар привлекает большое количество туристов из других регионов Омана и стран GCC.

Однако сезонный спрос нельзя автоматически переводить в высокую годовую доходность. Необходимо отдельно считать загрузку за весь год.

Что лучше: готовая недвижимость или off-plan?

Готовый объект обычно проще оценивать.

Можно проверить:

• фактический вид;

• качество строительства;

• состояние общественных зон;

• уровень заселенности;

• реальные арендные ставки;

• service charge;

• окружающую инфраструктуру.

Off-plan может предлагать более длительный платежный план и более низкую стартовую цену. В 2026 году девелоперы Омана активно использовали удлиненные графики платежей и дополнительные стимулы для международных покупателей.

Но появляются дополнительные риски:

• задержка строительства;

• изменение рыночной ситуации;

• незавершенная инфраструктура;

• ограниченная ликвидность до сдачи;

• различия между визуализацией и готовым объектом.

Покупать off-plan имеет смысл только после проверки договора и самого девелопера.

Какие расходы возникают при покупке недвижимости?

Покупателю нужно считать не только цену объекта.

Для регистрации права собственности на недвижимость в туристическом комплексе государственный портал в 2026 году указывает следующие платежи:

Именно 3% обычно являются наиболее существенным государственным расходом по самой регистрации.

Но полный бюджет сделки может быть выше.

Дополнительно возможны:

• комиссия агентства;

• юридическая проверка;

• банковские расходы;

• ипотечные сборы;

• платежи девелоперу;

• service charge;

• подключение коммунальных услуг;

• меблировка.

Перед внесением депозита желательно получить письменный расчет всех расходов до оформления собственности.

Есть ли ежегодный налог на недвижимость?

Официальная государственная инициатива Live Oman указывает, что в предусмотренных инвестиционных проектах нет обычного ежегодного property tax на жилье. Также для собственного дома заявлено отсутствие отдельного capital gains tax при продаже.

Но из этого не следует, что содержание объекта не требует регулярных платежей.

У владельца могут быть:

• service charges;

• обслуживание общих зон;

• коммунальные расходы;

• страхование;

• управление объектом;

• ремонт;

• расходы на аренду.

Для квартиры в премиальном комплексе service charge иногда влияет на инвестиционную доходность сильнее, чем налог.

Облагается ли аренда налогом?

В 2026 году общего Personal Income Tax для физических лиц в Омане еще нет.

Ситуация изменится с 2028 года, когда вступит в силу новый налог на доходы физических лиц со ставкой 5% для налогоплательщиков, подпадающих под установленные законом критерии и превышающих соответствующий порог дохода.

Доход от недвижимости и аренды может учитываться в этой системе.

Поэтому инвестору, рассчитывающему объект на 10–15 лет, некорректно строить модель исключительно на налоговых условиях 2026 года.

Налоговая система должна учитываться на всем предполагаемом горизонте владения.

Можно ли сдавать квартиру в аренду?

Как правило, инвестиционные объекты приобретаются в том числе для сдачи в аренду, но условия зависят от проекта и характера аренды.

Необходимо отдельно проверить:

• разрешена ли долгосрочная аренда;

• допускается ли краткосрочная аренда;

• нужно ли согласование управляющей компании;

• кто может управлять объектом;

• какие комиссии удерживаются;

• нужен ли отдельный туристический или коммерческий статус для краткосрочной сдачи.

Обычная долгосрочная аренда и работа квартиры по гостиничной модели — разные виды деятельности.

Наличие права собственности не означает автоматического права использовать объект как туристическое размещение без дополнительных условий.

Какая доходность недвижимости в Омане?

Для сравнения с соседним рынком — Рынок недвижимости Омана и Дубая: сравнение. Универсальной доходности по рынку нет.

Расчет нужно делать по конкретному объекту:

Годовая арендная плата − расходы владельца − простой квартиры − управление = чистый арендный доход.

После этого:

Чистый годовой доход ÷ полная стоимость приобретения × 100 = чистая доходность.

Полная стоимость приобретения должна включать не только цену квартиры, но и:

• регистрационный платеж;

• юридические расходы;

• мебель;

• комиссию;

• первоначальные расходы.

Например, объект с заявленной доходностью 7% до расходов может фактически приносить значительно меньше после service charge, управления и нескольких недель простоя.

Поэтому рекламную «ROI до X%» нельзя использовать вместо самостоятельного расчета.

Подходит ли недвижимость в Омане для инвестиций?

Недвижимость в Омане может быть интересна инвестору, которому нужен относительно небольшой и развивающийся рынок GCC, но она отличается от недвижимости Дубая.

Преимущества Омана:

• растущий объем иностранных инвестиций;

• расширение числа ITC;

• возможность foreign freehold в определенных зонах;

• долгосрочные резидентские программы;

• относительно умеренные расходы на регистрацию;

• отсутствие обычного ежегодного налога на жилье;

• развитие Маската как крупной городской агломерации;

• более низкая стоимость входа в ряде проектов по сравнению с премиальными районами Дубая.

Ограничения также существенны:

• рынок меньше;

• меньше количество сделок;

• иностранное владение территориально ограничено;

• перепродажа может занимать больше времени;

• спрос сильнее зависит от конкретного проекта;

• не каждый объект подходит для получения резидентства.

Поэтому Оман логичнее рассматривать как отдельный инвестиционный рынок, а не как дешевую замену ОАЭ.

Какие риски есть при покупке недвижимости?

Типичные просчёты покупателей разобраны в материале Ошибки при покупке недвижимости в Дубае. Главный юридический риск — купить объект, неправильно поняв форму права собственности.

Перед оплатой необходимо проверить:

Статус проекта. Может ли иностранный гражданин оформить именно этот объект на свое имя?

Title deed. Кто текущий собственник и нет ли ограничений?

Обременения. На недвижимость может быть зарегистрирована ипотека или другое юридическое ограничение.

Девелопер. Особенно при покупке строящегося жилья.

Договор. Что произойдет при задержке строительства или отказе покупателя?

Service charges. Как рассчитываются и могут ли увеличиваться?

Правила перепродажи. Может ли инвестор продать объект до завершения платежей?

Правила аренды. Допускается ли выбранная модель сдачи жилья?

Государственная процедура регистрации также требует отсутствия юридических ограничений на объект.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

Первый документ, который необходимо проверить, — свидетельство о праве собственности или документы девелопера на проект.

Если объект готовый, следует установить:

• кто является собственником;

• соответствует ли продавец документам;

• есть ли ипотека;

• есть ли судебные ограничения;

• полностью ли оплачены обязательства перед девелопером;

• нет ли задолженности по обслуживанию;

• допускается ли иностранное владение;

• какой именно тип права регистрируется.

Для off-plan дополнительно проверяются:

• разрешение проекта;

• зарегистрированный девелопер;

• земельные права;

• escrow-механизмы, если применяются;

• сроки сдачи;

• условия возврата;

• штрафы;

• возможность уступки договора.

Особенно рискованно передавать крупный депозит исключительно на основании reservation form без изучения основного договора.

Можно ли купить недвижимость в ипотеку?

Иностранные резиденты и инвесторы могут получать ипотечное финансирование в отдельных банках, но условия зависят от банка, объекта и профиля клиента.

Банк оценивает:

• резидентский статус;

• зарплату;

• работодателя;

• возраст;

• существующие кредиты;

• первоначальный взнос;

• стоимость объекта;

• статус недвижимости.

Для нерезидента требования обычно строже, чем для человека, официально работающего в Омане.

При сравнении ипотечных предложений нужно смотреть не только процентную ставку, но и:

• банковскую комиссию;

• оценку недвижимости;

• страхование;

• досрочное погашение;

• первоначальный взнос;

• общую переплату.

Девелоперский платежный план не является ипотекой и регулируется условиями договора с застройщиком.

Можно ли продать недвижимость иностранцу?

Если объект находится в проекте, допускающем иностранное владение, перепродажа другому подходящему иностранному покупателю обычно возможна с соблюдением правил проекта и государственной регистрации.

Но ликвидность зависит от типа объекта.

Проще продавать недвижимость, которая имеет:

• готовую инфраструктуру;

• понятный иностранный статус;

• устойчивый арендный спрос;

• конкурентную цену;

• небольшую площадь и доступный бюджет.

Большая премиальная вилла может приносить высокий абсолютный доход, но круг потенциальных покупателей у нее значительно меньше.

Для инвестиционной покупки поэтому стоит заранее думать не только о входе, но и о будущем выходе.

Как выбрать объект для инвестиций?

Выбор зоны, объекта и статуса удобнее вести одним процессом: Резиденси24 занимается покупкой недвижимости, ВНЖ, регистрацией компаний и инвестиционным планированием. Не стоит начинать с вопроса «какой проект самый престижный». Инвестиционный объект должен соответствовать конкретной стратегии.

Если нужна аренда

Проверяйте:

• фактические арендные ставки;

• количество аналогичных предложений;

• средний срок экспозиции;

• сервисные платежи;

• расположение относительно офисов, школ и аэропорта.

Если нужен рост стоимости

Более интересными могут быть новые районы, но риск у них также выше.

Нужно оценить:

• инфраструктурные планы;

• стадии строительства;

• последующие очереди;

• объем будущего предложения;

• репутацию девелопера.

Если главное — собственное проживание

ROI уже не должен быть единственным критерием.

Важнее:

• школы;

• дорога до работы;

• магазины;

• медицина;

• пляж;

• качество сообщества;

• планировка жилья.

Объект для личной жизни и инвестиционная квартира не всегда должны быть одной и той же недвижимостью.

Что проверить в договоре с девелопером?

Контракт следует читать полностью, а не только страницу с ценой и платежным планом.

Особенно важны:

• точное описание объекта;

• площадь;

• парковка;

• срок передачи;

• допустимая задержка;

• штраф покупателю;

• ответственность девелопера;

• условия возврата;

• порядок изменения проекта;

• service charge;

• передача права собственности;

• ограничения на перепродажу;

• наследование;

• аренда.

Если покупатель рассчитывает на резидентство, в договоре также должно быть понятно, какой объект и какая стоимость будут фигурировать в документах о собственности.

Устные обещания менеджера отдела продаж не должны заменять условия договора.

Покупать для ВНЖ или сначала выбирать хорошую недвижимость?

Если целью является одновременно инвестиция и резидентство, оба критерия нужно проверять параллельно.

Плохой подход:

«Этот объект дает ВНЖ, поэтому покупаю».

Более рациональный подход:

• определить требования программы резидентства;

• составить список подходящих объектов;

• оценить их как обычную инвестицию;

• проверить юридический статус;

• сравнить аренду и расходы;

• только после этого выбирать недвижимость.

ВНЖ имеет ценность, но не превращает переоцененный или неликвидный объект в хорошую инвестицию.

Как купить недвижимость в Омане пошагово?

Для иностранного покупателя процесс можно выстроить следующим образом:

• Определить цель покупки — жизнь, инвестиция или резидентство.

• Выбрать только проекты, доступные иностранцам.

• Уточнить тип собственности — freehold или usufruct.

• Проверить девелопера или текущего владельца.

• Проверить документы и юридические ограничения.

• Рассчитать полную стоимость сделки.

• Проверить service charges.

• Оценить аренду и потенциальную ликвидность.

• Изучить договор.

• Оплатить объект согласно безопасной процедуре.

• Зарегистрировать переход права собственности.

• Получить title deed.

• При необходимости отдельно подать документы на инвестиционное резидентство.

Государственная процедура оформления собственности в туристическом комплексе в актуальной версии предусматривает подачу заявки, ее рассмотрение и последующее одобрение.

Когда покупка недвижимости в Омане имеет смысл?

Оман может быть рациональным выбором, если покупателю важны:

• право собственности в стабильной юрисдикции GCC;

• более спокойный рынок;

• собственное жилье для проживания;

• долгосрочная инвестиция;

• возможность получения инвестиционного резидентства;

• сравнительно умеренная стоимость входа;

• ориентация на Маскат или курортные районы страны.

Для краткосрочной спекулятивной перепродажи рынок подходит хуже.

Он значительно меньше Дубая и требует более внимательного выбора проекта, поскольку разница в ликвидности между отдельными комплексами может быть существенной.

На длинном горизонте качество проекта, инфраструктура и реальный спрос обычно важнее обещаний быстрого роста цены.

Заключение

Недвижимость в Омане доступна иностранцам прежде всего в Integrated Tourism Complexes и других официально разрешенных инвестиционных зонах, где в зависимости от проекта возможно оформление freehold или другого предусмотренного права. Покупка недвижимости может стать основанием для долгосрочной инвестиционной резиденции, но требования программы необходимо проверять до заключения сделки. Основной государственный регистрационный платеж при покупке объекта в туристическом комплексе составляет 3% его стоимости, а при оценке инвестиции нужно дополнительно учитывать service charges, управление и ликвидность. Рынок недвижимости Омана в 2026 году демонстрировал рост цен и объема сделок, однако решение о покупке лучше принимать на уровне конкретного проекта, а не на основании общей статистики по стране.