خرید ملک در دبی با وام مسکن در سال ۲۰۲۵؛ راهنمای کامل برای ایرانیان

خرید ملک در دبی با وام مسکن در سال ۲۰۲۵ به یکی از مطمئن‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری برای ایرانیان تبدیل شده است. طبق قوانین جدید امارات، متقاضیان غیرمقیم می‌توانند تا ۷۵ درصد ارزش ملک را از بانک‌های معتبر دبی وام دریافت کنند و با ۲۰ درصد پیش‌پرداخت وارد بازار املاک شوند. بانک‌هایی چون Emirates NBD، Mashreq و Dubai Islamic شرایط متنوعی برای خریداران خارجی ارائه کرده‌اند که انتخاب بهترین گزینه را ممکن می‌سازد.

در این مقاله، شرایط وام، مدارک لازم، مراحل اداری و قوانین اقامت دبی در سال ۲۰۲۵ بررسی می‌شود. برای دریافت راهنمایی تخصصی درباره وام بانکی و خرید ملک، پیشنهاد می‌شود از خدمات رزیدنسی۲۴ استفاده کنید.

شرایط دریافت وام مسکن در دبی برای ایرانیان

در سال ۲۰۲۵، دولت امارات و بانک مرکزی دبی با هدف جذب سرمایه‌گذاران خارجی، اصلاحاتی اساسی در نظام اعطای وام مسکن اعمال کرده‌اند. این تغییرات شامل افزایش سقف وام، کاهش سخت‌گیری‌های بانکی و پذیرش مدارک مالی بین‌المللی برای متقاضیان غیرمقیم، از جمله ایرانیان است.

بانک‌های دبی اکنون به ایرانیانی که درآمد مستمر ارزی دارند یا گردش مالی شفاف در حساب‌های بین‌المللی خود ارائه دهند، وام خرید ملک تا ۷۵ درصد ارزش ملک اعطا می‌کنند. شرط اصلی برای دریافت این تسهیلات، داشتن درآمد ماهانه حداقل ۱۰ تا ۱۵ هزار درهم یا معادل آن به دلار است. علاوه بر آن، پیش‌پرداخت معمولاً بین ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش ملک تعیین می‌شود.

در صورتی که متقاضی دارای اقامت معتبر امارات باشد، شرایط وام آسان‌تر و مدت بازپرداخت طولانی‌تر (تا ۲۵ سال) خواهد بود. متقاضیان غیرمقیم نیز با ارائه مستندات بانکی و مالی می‌توانند از تسهیلات مشابه بهره‌مند شوند، هرچند برخی بانک‌ها در این حالت، پیش‌پرداخت بالاتری (حدود ۳۰٪) مطالبه می‌کنند.

معیارهای جدید بانکی در سال ۲۰۲۵

اصلاحات اخیر سیستم مالی دبی، فرایند دریافت وام برای اتباع خارجی را ساده‌تر و شفاف‌تر کرده است. مهم‌ترین تغییرات عبارت‌اند از:

• پذیرش گردش حساب بانکی بین‌المللی به‌جای حساب اماراتی برای بررسی اعتبار
• امکان استفاده از ملک خریداری‌شده به‌عنوان وثیقه وام
• کاهش حداقل امتیاز اعتباری مورد نیاز برای متقاضیان غیرمقیم
• تسهیل در صدور وام برای پروژه‌های در حال ساخت (off-plan) در مناطق آزاد

این اصلاحات به‌ویژه برای ایرانیانی که قصد سرمایه‌گذاری ملکی و اخذ اقامت دبی را دارند، فرصت مناسبی فراهم کرده است.

حداقل پیش‌پرداخت و سقف وام

در اغلب بانک‌های اماراتی، نسبت وام به ارزش ملک (LTV) به‌صورت زیر تعریف می‌شود:

نوع اقامت متقاضی	حداکثر وام قابل دریافت	حداقل پیش‌پرداخت
مقیم امارات	۸۰٪ از ارزش ملک	۲۰٪
غیرمقیم (ایرانیان بدون اقامت)	۷۵٪ از ارزش ملک	۲۵٪
خوداشتغال یا دارای درآمد ارزی	۷۰٪ از ارزش ملک	۳۰٪

مدت بازپرداخت و نرخ بهره

دوره بازپرداخت وام‌ها بین ۱۵ تا ۲۵ سال متغیر است.

• نرخ بهره ثابت: حدود ۳٪ تا ۴٪ سالانه
• نرخ بهره متغیر: بین ۴٪ تا ۵٪ (بسته به نرخ پایه بانکی)
• وام‌های اسلامی بدون بهره اسمی ولی با قرارداد مرابحه یا اجاره تنظیم می‌شوند.

در سال ۲۰۲۵، رقابت میان بانک‌ها باعث شده گزینه‌های بازپرداخت منعطف‌تری برای اتباع خارجی ارائه شود، از جمله اقساط پلکانی یا بازپرداخت ترکیبی.

مدارک لازم برای درخواست وام مسکن در دبی

برای دریافت وام خرید ملک در دبی، بانک‌ها از متقاضیان خارجی به‌ویژه ایرانیان، مدارکی جهت ارزیابی اعتبار مالی و شغلی درخواست می‌کنند. این مدارک باید رسمی، به‌روز و به زبان انگلیسی یا عربی ترجمه‌شده باشند. نبود هر یک از آن‌ها ممکن است باعث تأخیر یا رد درخواست شود.

مدارک مورد نیاز در جدول زیر آمده است:

نوع مدرک	توضیحات	نکته تکمیلی
پاسپورت معتبر و ویزا	حداقل اعتبار ۶ ماه	ویزای توریستی یا اقامتی هر دو پذیرفته می‌شود.
گواهی اشتغال یا فیش حقوقی	برای کارمندان و دارندگان اقامت کاری	باید شامل نام کارفرما، میزان درآمد و تاریخ استخدام باشد.
صورت‌حساب بانکی (۶ ماه اخیر)	برای بررسی توان پرداخت اقساط	قابل ارائه از بانک‌های بین‌المللی یا حساب شخصی در ایران با گردش ارزی.
اظهارنامه مالیاتی یا مدارک درآمد	مخصوص افراد خوداشتغال یا کارآفرینان	برای اثبات منبع درآمد پایدار.
قرارداد اولیه خرید ملک (MOU)	برای تأیید ارزش و مشخصات ملک	باید از سوی فروشنده و تأییدشده توسط کارشناس رسمی باشد.
گزارش ارزیابی ملک	توسط ارزیاب رسمی مورد تأیید بانک	مبنای تعیین سقف وام است.
اثبات تمکن مالی برای پیش‌پرداخت	سند دارایی یا حساب پس‌انداز	برای پرداخت ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزش ملک الزامی است.

بانک‌ها در سال ۲۰۲۵ نسبت به سال‌های قبل، انعطاف بیشتری در پذیرش مستندات مالی نشان می‌دهند. برای مثال، برخی بانک‌ها در صورت وجود حساب فعال دلاری در خارج از امارات یا سابقه پرداخت منظم در سیستم‌های بین‌المللی، نیاز به گواهی اشتغال رسمی را حذف کرده‌اند.

معرفی بانک‌های ارائه‌دهنده وام خرید ملک در دبی

در سال ۲۰۲۵، چند بانک بزرگ اماراتی با هدف جذب سرمایه‌گذاران خارجی از جمله ایرانیان، تسهیلات ویژه‌ای برای خرید ملک در امارات با وام مسکن ارائه می‌کنند. این بانک‌ها علاوه بر ارائه نرخ‌های بهره رقابتی، امکان بازپرداخت بلندمدت و استفاده از ملک به‌عنوان وثیقه را فراهم کرده‌اند. انتخاب بانک مناسب تاثیر مستقیمی بر میزان پیش‌پرداخت، اقساط و نرخ بهره نهایی دارد.

بانک Emirates NBD

بانک Emirates NBD یکی از معتبرترین موسسات مالی امارات و گزینه‌ای مناسب برای اتباع خارجی است. این بانک تا ۸۰٪ ارزش ملک را به خریداران دارای اقامت و تا ۷۵٪ را به ایرانیان غیرمقیم وام می‌دهد.

• نرخ بهره: بین ۳٪ تا ۴٪ ثابت در سال اول
• مدت بازپرداخت: تا ۲۵ سال
• مزیت ویژه: پذیرش گردش حساب بین‌المللی به‌جای حساب اماراتی

بانک Emirates NBD به‌ویژه برای خریدارانی که قصد خرید ملک در مناطق آزاد مانند دبی مارینا یا داون‌تاون را دارند، گزینه‌ای مطمئن محسوب می‌شود.

بانک Dubai Islamic Bank

بانک دوبی اسلامی (Dubai Islamic Bank) از پیشگامان ارائه وام‌های مطابق با اصول شریعت اسلامی است. در این نوع وام‌ها، به‌جای نرخ بهره مستقیم، از قراردادهای مرابحه یا اجاره به شرط تملیک استفاده می‌شود.

• نرخ سود موثر: بین ۰٪ تا ۲.۵٪ (وابسته به نوع قرارداد)
• مدت بازپرداخت: ۱۵ تا ۲۵ سال
• مزیت ویژه: امکان دریافت وام برای پروژه‌های در حال ساخت (Off-Plan Projects)

برای ایرانیانی که تمایل دارند از وام‌های بدون ربا استفاده کنند یا در پروژه‌های اسلامی مانند Sobha Hartland سرمایه‌گذاری کنند، این بانک یکی از گزینه‌های برتر است.

بانک Mashreq

بانک Mashreq از قدیمی‌ترین وام‌دهندگان بخش املاک در دبی است و در سال ۲۰۲۵ با معرفی پلن‌های جدید، گزینه‌ای جذاب برای خریداران غیرمقیم محسوب می‌شود.

• نرخ بهره: ۳.۵٪ تا ۵٪ متغیر
• مدت بازپرداخت: ۱۵ تا ۲۵ سال
• مزیت ویژه: ارائه وام ترکیبی (بخشی ثابت، بخشی متغیر) برای ایرانیان غیرمقیم

بانک Mashreq معمولا به متقاضیانی که در پروژه‌های همکاری‌شده با توسعه‌دهندگان بزرگ مانند Sobha، Seahaven یا Verde خرید می‌کنند، شرایط تسهیلاتی آسان‌تر و زمان تایید سریع‌تری ارائه می‌دهد.

مقایسه بانک‌های اصلی ارائه‌دهنده وام مسکن در دبی

انتخاب بانک مناسب برای دریافت وام مسکن در دبی، نقش تعیین‌کننده‌ای در هزینه نهایی خرید ملک و شرایط بازپرداخت دارد. هر بانک، ساختار متفاوتی از نظر سقف تسهیلات، نرخ بهره، دوره بازپرداخت و میزان پیش‌پرداخت دارد.

در جدول زیر، مهم‌ترین ویژگی‌های سه بانک اصلی فعال در حوزه وام مسکن در دبی مقایسه شده است تا بتوانید گزینه‌ای متناسب با شرایط مالی و هدف سرمایه‌گذاری خود انتخاب کنید.

نام بانک	نوع وام	حداکثر وام	نرخ بهره تقریبی	مدت بازپرداخت	ویژگی مهم
Emirates NBD	سنتی	۷۵٪–۸۰٪	۳٪–۴٪	تا ۲۵ سال	پذیرش حساب بین‌المللی
Dubai Islamic	اسلامی	۸۵٪	۰٪–۲.۵٪	تا ۲۵ سال	وام بر اساس اصول شرعی
Mashreq	ترکیبی	۸۰٪	۳.۵٪–۵٪	تا ۲۵ سال	گزینه متغیر و ترکیبی

انواع وام مسکن در دبی و مزایا و معایب هرکدام

در دبی، نظام بانکی ساختار متنوعی برای ارائه وام‌های مسکن در نظر گرفته است تا متقاضیان، بسته به نوع درآمد، میزان ریسک‌پذیری و هدف سرمایه‌گذاری خود، گزینه‌ای متناسب انتخاب کنند. در سال ۲۰۲۵، با اجرای سیاست‌های جدید مالی، چهار نوع وام اصلی در بازار املاک دبی فعال است که تفاوت آن‌ها در نحوه محاسبه سود، دوره بازپرداخت و انعطاف‌پذیری قراردادهاست.

نوع اول، وام با نرخ بهره ثابت (Fixed Rate Mortgage) است که در آن، میزان قسط ماهانه تا پایان دوره بازپرداخت تغییر نمی‌کند. این نوع وام بیشتر برای خریدارانی مناسب است که درآمد ثابت دارند و به دنبال ثبات مالی و پیش‌بینی‌پذیری اقساط هستند. بانک Emirates NBD و Mashreq بیشترین سهم را در ارائه این مدل دارند.

نوع دوم، وام با نرخ بهره متغیر (Variable Rate Mortgage) است. در این روش، نرخ بهره بر اساس شاخص بانکی (EIBOR) تعیین و به‌صورت دوره‌ای به‌روزرسانی می‌شود. در نتیجه، اقساط ممکن است با تغییر نرخ پایه افزایش یا کاهش یابد. این نوع وام برای کسانی مناسب است که قصد فروش ملک در کوتاه‌مدت دارند یا از تغییرات نرخ بهره بازار آگاه هستند.

نوع سوم، وام اسلامی یا مرابحه‌ای (Islamic Mortgage) است که توسط بانک‌هایی مانند Dubai Islamic ارائه می‌شود. در این مدل، وام‌دهنده و خریدار وارد قرارداد اجاره یا مشارکت می‌شوند و بانک، ملک را به‌صورت اقساطی و بدون بهره صوری در اختیار متقاضی قرار می‌دهد. این نوع وام به دلیل مطابقت با اصول شریعت اسلامی، مورد توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران مسلمان و ایرانی قرار دارد.

در نهایت، نوع چهارم، وام پروژه‌ای یا همکاری توسعه‌دهنده (Developer-Backed Loan) است. در این طرح‌ها، بانک با شرکت‌های ساختمانی معتبر مانند Sobha و Emaar همکاری کرده و تسهیلاتی با پیش‌پرداخت کمتر (۱۰ تا ۱۵ درصد) و تأیید سریع‌تر ارائه می‌دهد. این نوع وام‌ها به‌ویژه برای پروژه‌های در حال ساخت یا خریداران غیرمقیم جذاب هستند، زیرا نیاز به ضمانت‌های بانکی پیچیده ندارند.

برای مقایسه روشن‌تر، جدول زیر مهم‌ترین مزایا و معایب هر نوع وام را نشان می‌دهد:

نوع وام	مزایا	معایب
نرخ ثابت	ثبات در پرداخت اقساط، مناسب برای بودجه‌بندی بلندمدت	نرخ بهره معمولاً کمی بالاتر است
نرخ متغیر	امکان پرداخت کمتر در صورت کاهش نرخ بهره	ریسک افزایش اقساط در آینده
اسلامی (مرابحه)	بدون بهره صوری، مطابقت با اصول شرعی	پیچیدگی قرارداد و هزینه خدمات بالاتر
پروژه‌ای (توسعه‌دهنده)	پیش‌پرداخت کم، تأیید سریع‌تر، همکاری مستقیم با شرکت سازنده	محدود به پروژه‌های خاص مورد تأیید بانک

در انتخاب نوع وام باید به دو عامل کلیدی توجه شود: ثبات درآمد و هدف سرمایه‌گذاری. اگر به دنبال مالکیت بلندمدت و اقامت هستید، وام با نرخ ثابت یا اسلامی بهترین گزینه است. اما در صورتی که به خرید و فروش سریع ملک فکر می‌کنید، وام پروژه‌ای گزینه‌ای هوشمندانه‌تر خواهد بود.

مراحل دریافت وام مسکن در دبی (ویژه متقاضیان ایرانی)

فرآیند دریافت وام مسکن در دبی در سال ۲۰۲۵ ساختاری روشن و مرحله‌به‌مرحله دارد که به متقاضیان، به‌ویژه ایرانیان غیرمقیم، امکان می‌دهد بدون پیچیدگی اداری یا حضور طولانی‌مدت در امارات، اقدام به خرید ملک کنند. آگاهی از ترتیب صحیح مراحل، از بروز تأخیر و رد درخواست توسط بانک جلوگیری می‌کند.

در گام نخست، انتخاب ملک در مناطق آزاد مجاز برای مالکیت خارجی اهمیت ویژه‌ای دارد. تنها در مناطقی مانند «دبی مارینا»، «داون‌تاون»، «جمیرا لیک تاورز (JLT)» و «بیزینس بی»، اتباع غیراماراتی از جمله ایرانیان می‌توانند مالک صددرصد ملک شوند. انتخاب ملک باید از میان پروژه‌های تأییدشده توسط بانک باشد تا روند تأمین مالی بدون مانع پیش رود.

در گام دوم، متقاضی باید مدارک شغلی، مالی و بانکی خود را جمع‌آوری کرده و همراه با فرم درخواست وام به بانک ارائه دهد. بیشتر بانک‌ها در دبی، از جمله Emirates NBD و Mashreq، مدارک را به‌صورت الکترونیکی نیز می‌پذیرند. در این مرحله، بانک وضعیت مالی و سابقه اعتباری متقاضی را ارزیابی کرده و میزان وام قابل پرداخت را مشخص می‌کند.

گام سوم، ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی بانک است. ارزش ملک، نوع کاربری، موقعیت و میزان تکمیل پروژه، مبنای نهایی برای تعیین سقف وام خواهد بود. در صورت تأیید ملک و اعتبار خریدار، بانک پیشنهاد رسمی وام را ارائه می‌دهد که شامل مبلغ وام، نرخ بهره، مدت بازپرداخت و برنامه اقساط است.

در گام چهارم، امضای قرارداد نهایی و ثبت سند ملک انجام می‌شود. پس از امضای قرارداد سه‌جانبه بین خریدار، بانک و فروشنده، مبلغ وام مستقیماً از سوی بانک به حساب فروشنده واریز می‌شود و خریدار مالک رسمی ملک می‌گردد. در این مرحله، ملک خریداری‌شده تا پایان دوره بازپرداخت به‌عنوان وثیقه نزد بانک باقی می‌ماند.

در پایان، خریدار موظف است بیمه وام و ملک را فعال کرده و اقساط ماهانه را طبق برنامه تعیین‌شده پرداخت کند. برای ایرانیان غیرمقیم، بسیاری از بانک‌ها امکان پرداخت آنلاین اقساط از طریق حساب بین‌المللی را نیز فراهم کرده‌اند.

مزایای خرید ملک در دبی با وام بانکی

خرید ملک در دبی با استفاده از تسهیلات بانکی، علاوه بر حفظ نقدینگی سرمایه‌گذار، دسترسی به املاک لوکس و دریافت اقامت بلندمدت را ممکن می‌کند. افرادی که به دنبال زندگی در این کشور هستند، بهتر است پیش از تصمیم‌گیری، مقاله مزایا و معایب زندگی در دبی را نیز مطالعه کنند تا با واقعیت‌های اقامت در امارات آشنا شوند.

یکی از مزیت‌های اصلی این روش، حفظ نقدینگی سرمایه‌گذار است. خریدار می‌تواند با پرداخت تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد از ارزش ملک، وارد بازار شود و باقی مبلغ را در قالب اقساط پرداخت کند. این امر به او اجازه می‌دهد بخشی از سرمایه خود را در سایر حوزه‌ها مانند تجارت یا بازار ارز سرمایه‌گذاری کند، در حالی‌که از رشد ارزش ملک در دبی نیز بهره‌مند می‌شود.

مزیت دیگر، امکان دریافت اقامت قانونی امارات از طریق خرید ملک با وام است. طبق مقررات جدید، اگر ارزش ملک خریداری‌شده بیش از ۷۵۰ هزار درهم باشد، خریدار حتی در صورت تأمین بخشی از مبلغ از طریق وام بانکی، می‌تواند اقامت دو تا ده ساله دبی را دریافت کند. این امتیاز برای بسیاری از ایرانیان، فرصتی برای اقامت بلندمدت در یک کشور امن و بدون مالیات بر درآمد است.

همچنین، نرخ پایین سود بانکی در دبی نسبت به کشورهای همسایه، جذابیت این نوع خرید را افزایش داده است. نرخ بهره بین ۳ تا ۴ درصد در سال، در مقایسه با ترکیه یا عمان که گاهی به ۱۰ درصد نیز می‌رسد، شرایطی مطلوب‌تر برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند. افزون بر این، سیستم بانکی امارات از ثبات مالی بالایی برخوردار است و وام‌ها تحت نظارت بانک مرکزی صادر می‌شوند که امنیت حقوقی خریدار را تضمین می‌کند.

از دیدگاه مالیاتی نیز، معافیت از مالیات بر خرید و مالکیت ملک در دبی یکی از بزرگ‌ترین مزیت‌ها محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاران خارجی نه‌تنها از مالیات بر دارایی یا سود سرمایه معاف هستند، بلکه می‌توانند از رشد ارزش ملک بدون پرداخت مالیات بهره‌مند شوند.

در نهایت، خرید ملک با وام بانکی برای ایرانیان به معنای دسترسی به املاک لوکس و پروژه‌های ممتاز در مناطق مرکزی مانند داون‌تاون، بیزینس بی و جمیرا است؛ مناطقی که در حالت خرید نقدی، شاید خارج از توان مالی بسیاری از خریداران باشند.

مالیات و هزینه‌های جانبی وام مسکن در امارات

هرچند نظام مالیاتی امارات یکی از ساده‌ترین و شفاف‌ترین ساختارها را در جهان دارد، اما دریافت وام مسکن برای خرید ملک در دبی با هزینه‌هایی همراه است که باید پیش از اقدام، به‌دقت محاسبه شوند. این هزینه‌ها علاوه بر پیش‌پرداخت و اقساط ماهانه، شامل مالیات‌های ملکی، کارمزدهای بانکی و هزینه‌های رسمی ثبت اسناد می‌شوند. شناخت دقیق آن‌ها، برنامه‌ریزی مالی واقع‌بینانه‌تری را برای خریداران ایرانی فراهم می‌کند.

اولین هزینه مهم، کارمزد ثبت ملک در اداره اراضی دبی (Dubai Land Department) است که معادل ۴ درصد از ارزش کل ملک می‌باشد. این مبلغ هنگام انتقال مالکیت پرداخت می‌شود و معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌گردد. افزون بر آن، هزینه صدور گواهی مالکیت (Title Deed) حدود ۵۰۰ تا ۱۰۰۰ درهم است.

هزینه دوم مربوط به ارزیابی رسمی ملک (Valuation Fee) است. بانک برای اطمینان از ارزش واقعی ملک، ارزیابی آن را به کارشناس رسمی ارجاع می‌دهد. این هزینه بسته به موقعیت ملک بین ۲۵۰۰ تا ۳۵۰۰ درهم متغیر است و به‌صورت غیرقابل‌استرداد پرداخت می‌شود.

سومین مورد، کارمزد بانک برای صدور وام (Processing Fee) است که معمولاً ۱٪ از مبلغ کل وام را شامل می‌شود. برخی بانک‌ها مانند Emirates NBD این هزینه را تا ۰.۵٪ کاهش داده‌اند، به‌ویژه برای خریداران خارجی یا پروژه‌های مورد تأیید خود بانک.

از دیگر هزینه‌های قابل توجه، بیمه ملک و بیمه وام است. بیمه ملک برای محافظت در برابر خسارت‌های احتمالی الزامی است و سالانه بین ۰.۱ تا ۰.۳ درصد ارزش ملک هزینه دارد. بیمه وام نیز برای پوشش ریسک‌های احتمالی ناتوانی در پرداخت اقساط یا حوادث شخصی متقاضی اعمال می‌شود.

در جدول زیر، خلاصه‌ای از مهم‌ترین هزینه‌های جانبی آورده شده است:

نوع هزینه	میزان تقریبی	توضیح
کارمزد ثبت ملک (DLD)	۴٪ از ارزش ملک	پرداخت هنگام انتقال سند
هزینه ارزیابی ملک	۲۵۰۰ – ۳۵۰۰ درهم	توسط کارشناس رسمی بانک
کارمزد پردازش وام	۰.۵٪ – ۱٪ مبلغ وام	هزینه خدمات بانکی
بیمه ملک	۰.۱٪ – ۰.۳٪ ارزش ملک در سال	اجباری و سالانه
بیمه وام	بسته به سن و شغل متقاضی	پوشش در برابر ریسک عدم بازپرداخت
هزینه ترجمه و مشاوره	۳۰۰۰ – ۵۰۰۰ درهم	شامل خدمات حقوقی و اداری

در مقایسه با کشورهای منطقه، هزینه‌های جانبی خرید ملک در دبی به‌مراتب کمتر و شفاف‌تر است. به‌ویژه نبود مالیات سالانه بر دارایی و نبود مالیات بر سود فروش ملک، این کشور را به مقصدی مطلوب برای سرمایه‌گذاران ایرانی تبدیل کرده است.

سیستم مالیاتی دبی یکی از شفاف‌ترین نظام‌های اقتصادی منطقه است و شامل کارمزد ثبت ملک، بیمه و ارزیابی رسمی می‌شود. برای آشنایی کامل با نرخ‌ها و مقررات، مطالعه مطلب نرخ مالیات در دبی توصیه می‌شود.

قوانین جدید اقامت دبی از طریق خرید ملک با وام (۲۰۲۵)

در سال ۲۰۲۵، دولت امارات متحده عربی اصلاحاتی در قوانین اقامت از طریق خرید ملک در دبی اعمال کرده است که شرایط را برای متقاضیان خارجی، از جمله ایرانیان، آسان‌تر و شفاف‌تر کرده است. مهم‌ترین تغییر در این قوانین، پذیرش خرید ملک از طریق وام بانکی به‌عنوان یکی از روش‌های قانونی اخذ اقامت است. به بیان دیگر، حتی اگر بخشی از مبلغ ملک از طریق وام تأمین شود، مالک همچنان واجد شرایط دریافت اقامت خواهد بود.

قوانین جدید اقامت دبی در سال ۲۰۲۵ باعث افزایش جذابیت خرید ملک برای سرمایه‌گذاران خارجی شده است. تحلیل کامل اثر این تغییرات در مطلب تاثیر قوانین جدید اقامت دبی بر بازار املاک ارائه شده است.

مقایسه دبی با ترکیه و عمان از نظر شرایط وام برای ایرانیان

در سال ۲۰۲۵، رقابت میان کشورهای منطقه برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی در حوزه املاک افزایش یافته است. با وجود جذابیت‌هایی که کشورهایی مانند ترکیه و عمان ارائه می‌دهند، دبی همچنان بهترین مقصد برای خرید ملک با وام بانکی برای ایرانیان محسوب می‌شود. تفاوت در نرخ بهره، مالکیت کامل ملک، سهولت دریافت اقامت و ثبات اقتصادی، از عوامل اصلی این برتری است.

در دبی، اتباع خارجی از جمله ایرانیان می‌توانند در مناطق آزاد، مالک صددرصد ملک باشند. بانک‌ها تا سقف ۷۵ تا ۸۰ درصد ارزش ملک وام اعطا می‌کنند و نرخ بهره بین ۳ تا ۴.۵ درصد سالانه است. فرآیند دریافت وام شفاف، کاملاً قانونی و تحت نظارت بانک مرکزی انجام می‌شود. افزون بر آن، خریداران می‌توانند با خرید ملکی به ارزش بیش از ۷۵۰ هزار درهم حتی با وام بانکی، اقامت دو تا ده‌ساله امارات را دریافت کنند. نبود مالیات بر درآمد و سود فروش ملک نیز امتیاز مهم دیگری است که دبی را به مقصدی کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری ملکی تبدیل کرده است.

در مقابل، ترکیه اگرچه امکان دریافت وام برای خارجیان را فراهم کرده، اما میزان وام معمولاً از ۵۰ درصد ارزش ملک تجاوز نمی‌کند و نرخ بهره به‌طور متوسط بین ۸ تا ۱۲ درصد است. علاوه بر آن، نوسانات شدید نرخ ارز و تغییرات مکرر در قوانین اقامت، ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. اقامت از طریق خرید ملک نیز به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار محدود شده و در اغلب موارد، استفاده از وام بانکی برای دریافت اقامت مجاز نیست.

در عمان، شرایط سخت‌گیرانه‌تری وجود دارد. مالکیت ملک برای خارجی‌ها تنها در پروژه‌های خاص موسوم به ITC Projects ممکن است و سقف وام بانکی معمولاً کمتر از ۴۰ درصد ارزش ملک است. نرخ بهره نیز در محدوده ۶ تا ۷ درصد قرار دارد. همچنین، فرآیند صدور اقامت از طریق ملک، به مجوزهای جداگانه از وزارت کشور و شهرداری وابسته است و معمولاً زمان‌بر محسوب می‌شود.

در مراحل افتتاح حساب و ارائه مدارک مالی، آشنایی با فرآیند بانکی اهمیت دارد. متقاضیان می‌توانند جزئیات مربوط به افتتاح حساب را در مقاله راهنمای افتتاح حساب در دبی بخوانند.

پروژه‌های قابل خرید با وام برای ایرانیان

بانک‌های بزرگ دبی با همکاری توسعه‌دهندگان معتبر، امکان خرید املاک منتخب با پیش‌پرداخت اندک و وام بانکی را برای اتباع خارجی، از جمله ایرانیان، فراهم کرده‌اند. این پروژه‌ها در مناطق آزاد و دارای مالکیت کامل خارجی هستند و تحت نظارت مستقیم Dubai Land Department فعالیت می‌کنند. از میان ده‌ها پروژه فعال، سه مورد زیر بیشترین استقبال را در میان خریداران ایرانی داشته‌اند.

پیش از انتخاب ملک یا پروژه، بررسی دقیق موقعیت و اعتبار فروشنده ضروری است. برای مشاهده جدیدترین فایل‌ها و قیمت‌ها می‌توانید به بهترین سایت خرید خانه در دبی مراجعه کنید.

پروژه شوبا اوربیس (Sobha Orbist)

این پروژه در محور Sheikh Zayed Road و در نزدیکی دبی مارینا قرار دارد. خریداران می‌توانند تنها با ۱۰٪ پیش‌پرداخت و دریافت وامی تا سقف ۷۵٪ ارزش ملک از بانک Mashreq یا Emirates NBD صاحب‌خانه شوند. اقساط به‌صورت بلندمدت تا ۲۵ سال محاسبه شده و امکان دریافت اقامت دو‌ساله از طریق این ملک وجود دارد. این پروژه به‌دلیل طراحی مدرن و موقعیت تجاری، یکی از بهترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری بلندمدت است.

پروژه سی‌هون (SeaHaven)

برج سی‌هون از جدیدترین پروژه‌های لوکس ساحلی در منطقه دبی مارینا است و امکان خرید برای ایرانیان غیرمقیم را فراهم می‌کند. مالکیت ۱۰۰٪ خارجی، طرح پرداخت ۶۰/۴۰ (۶۰٪ طی ساخت و ۴۰٪ هنگام تحویل) و تسهیلات بانکی با نرخ بهره ۳٪ از جمله ویژگی‌های آن است. خریداران این پروژه می‌توانند از اقامت پنج‌ساله سرمایه‌گذاری نیز برخوردار شوند.

پروژه شوبا هارت‌لند (Sobha Hartland)

این پروژه در نزدیکی برج خلیفه واقع شده و یکی از محبوب‌ترین گزینه‌ها برای ایرانیان است. بانک‌های Dubai Islamic و Emirates NBD وام‌هایی تا ۸۰٪ ارزش ملک برای این پروژه در نظر گرفته‌اند. اقساط تا ۷۵ ماه قابل پرداخت است و ملک خریداری‌شده امکان دریافت اقامت طلایی ده‌ساله را نیز فراهم می‌کند.

نکات کلیدی و هشدارهای مالی قبل از دریافت وام مسکن

دریافت وام بانکی برای خرید ملک در دبی اگرچه فرصت بزرگی برای سرمایه‌گذاری است، اما در صورت بی‌توجهی به جزئیات مالی می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی و زیان اقتصادی شود. آگاهی از نکات زیر، احتمال بروز خطا و ریسک را به حداقل می‌رساند.

نخست، لازم است پیش از امضای هرگونه قرارداد، شرایط بازپرداخت و جریمه‌های بانکی به‌دقت بررسی شود. برخی بانک‌ها در صورت تسویه زودتر از موعد، هزینه‌ای بین ۰.۵ تا ۱ درصد از مبلغ باقیمانده دریافت می‌کنند. این نکته در قراردادها باید به‌صورت شفاف قید شود.

دوم، خریداران باید هزینه‌های جانبی مانند بیمه، کارمزد انتقال سند و هزینه‌های ثبت ملک را در بودجه خود لحاظ کنند. این موارد معمولاً حدود ۵ تا ۶ درصد ارزش کل معامله را تشکیل می‌دهد.

سوم، بسیاری از متقاضیان بدون بررسی دقیق وضعیت پروژه، اقدام به خرید در طرح‌های در حال ساخت می‌کنند. توصیه می‌شود پیش از خرید، از طریق اداره اراضی دبی یا شرکت‌هایی مانند رزیدنسی ۲۴ از مجوز ساخت و پیشرفت واقعی پروژه اطمینان حاصل شود.

چهارم، در شرایط نوسانات نرخ ارز، بهتر است درآمد و اقساط وام با یک ارز واحد (ترجیحاً درهم امارات) مدیریت شود تا از زیان ناشی از تفاوت نرخ تبدیل جلوگیری گردد.

در نهایت، انتخاب بانک و پروژه باید با نگاه بلندمدت انجام شود. اگر هدف شما دریافت اقامت و نگهداری ملک است، وام با نرخ ثابت و ملک تکمیل‌شده بهترین گزینه خواهد بود. در مقابل، اگر به دنبال بازدهی کوتاه‌مدت هستید، پروژه‌های در حال ساخت با وام ترکیبی بازده بیشتری خواهند داشت.

جمع‌بندی

خرید ملک در دبی با وام مسکن در سال ۲۰۲۵، برای ایرانیان به فرصتی واقعی برای سرمایه‌گذاری امن، اخذ اقامت و مالکیت در یکی از پویاترین بازارهای منطقه تبدیل شده است. قوانین جدید امارات، دسترسی متقاضیان غیرمقیم به وام‌های بانکی با شرایط ساده‌تر، نرخ بهره پایین و پیش‌پرداخت کمتر را ممکن کرده است. اکنون ایرانیان می‌توانند تنها با پرداخت ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش ملک و ارائه مدارک مالی شفاف، صاحب ملک در مناطق آزاد دبی شوند.

بررسی بانک‌ها و پروژه‌های سال ۲۰۲۵ نشان می‌دهد که موسساتی مانند Emirates NBD، Dubai Islamic و Mashreq، بهترین شرایط را برای خارجیان ارائه می‌دهند. همچنین پروژه‌هایی چون شوبا اوربیس، سی‌هون و شوبا هارت‌لند، با همکاری مستقیم با بانک‌ها، فرآیند دریافت وام را برای ایرانیان ساده و سریع کرده‌اند. در کنار این مزایا، اخذ اقامت دو تا ده‌ساله از طریق خرید ملک حتی با وام، از بزرگ‌ترین دستاوردهای اصلاحات جدید اقامتی امارات است.